Slik prioriterer du energitiltak i eiendomsporteføljen

Har du ansvar for flere bygg, er det én problemstilling som ofte går igjen:

Hvilket bygg bør man prioritere først?

• Bygget med høyest energiforbruk

• Bygget med dårligst energimerke

• Bygget med flest foreslåtte tiltak

Men det er ikke nødvendigvis disse byggene som gir mest igjen for investeringen din.

Før du begynner å vurdere energitiltak, bør du imidlertid sørge for én ting: at bygget allerede driftes så energieffektivt som mulig. Hvis ikke blir det vanskelig å vite hvor mye du faktisk får igjen for investeringen. Å investere i energitiltak i et bygg som ikke er optimalisert, blir litt som å sette inn en sterkere motor i en bil uten å bruke girene riktig. Potensialet er der, men du utnytter det ikke fullt ut. Tiltaket kan ha effekt, men du vet ikke hvor mye som faktisk skyldes investeringen – og hvor mye som kunne vært hentet ut gjennom bedre drift.

Når driften først er på plass, blir spørsmålet heller:

Hvilke energitiltak bør du prioritere først i porteføljen?

Den klassiske feilen: Å velge «det mest åpenbare»

Når mange skal i gang med energitiltak, starter de med å velge ut hvilke bygg de vil fokusere på først. Det høres logisk ut, men gir ikke nødvendigvis de beste prioriteringene. Grunnen er enkel: Det er ikke sikkert at bygget som skiller seg mest ut, også er bygget der tiltakene gir best avkastning, kortest inntjeningstid eller størst reduksjon i energibruk.

Skal du prioritere riktig, må du derfor sammenligne tiltakene – ikke bare byggene de tilhører.

Hva gjør prioritering vanskelig i praksis?

I teorien høres dette enkelt ut. I praksis blir det fort mer krevende. Mange sitter med flere energikartlegginger, flere bygg og mange ulike forslag til tiltak. Da oppstår det raskt noen utfordringer:

• Tiltakene ligger i separate rapporter

• Rapportene bygger ofte på ulike forutsetninger og vektinger

• Det blir vanskelig å sammenligne dem direkte

• Ulike bygg vurderes hver for seg, i stedet for samlet

Da blir det krevende å vite hva som faktisk bør prioriteres først i eiendomsporteføljen.

For mange er det nettopp dette som blir terskelen: ikke mangel på tiltak, men mangel på oversikt. Resultatet er ofte at gode tiltak blir liggende, mens man starter med det som er mest synlig eller lettest å ta tak i.

Slik prioriterer du riktige energitiltak

Når bygget allerede er driftet optimalt, handler prioritering først og fremst om å finne ut hvilke tiltak som gir mest igjen for pengene. Det betyr at du må sammenligne tiltakene på tvers av byggene dine – ikke bare se på ett bygg om gangen.

1. Start med tiltak som har kort inntjeningstid

Et naturlig første steg er å se på hvilke tiltak som betaler seg raskest. Tiltak med kort inntjeningstid kan være attraktive fordi de frigjør verdi tidligere, og i noen tilfeller gjør det lettere å bygge videre på andre investeringer senere. Det betyr ikke at alle tiltak med lengre inntjeningstid bør velges bort. Men hvis målet er å komme i gang på en smart måte, er dette ofte et godt sted å starte.

2. Se på avkastning per krone investert

To tiltak kan koste omtrent det samme, men gi svært forskjellig resultat. Derfor bør du ikke bare se på total kostnad eller total besparelse, men på hvor mye du faktisk får igjen per krone du investerer. Dette gjør det lettere å identifisere tiltak som gir høy verdi uten nødvendigvis å være de største eller dyreste. I en portefølje er dette særlig viktig, fordi små og mellomstore tiltak noen ganger kan være bedre prioriteringer enn de mest omfattende prosjektene.

3. Sammenlign forventet redusert energibruk

Et annet viktig spørsmål er hvor mye energibruk tiltaket faktisk forventes å redusere. Noen tiltak kan være økonomisk attraktive på kort sikt. Andre kan gi større reduksjon i kWh per år, og derfor være mer relevante dersom målet er å redusere energibruken mest mulig på lang sikt. Hva som bør prioriteres først, vil derfor avhenge av hva du ønsker å oppnå:

• rask tilbakebetaling

• høyest mulig avkastning

• størst mulig reduksjon i energibruk

• kortest og mest realistisk gjennomføringstid

Det viktigste er at tiltakene vurderes opp mot samme kriterier.

4. Se tiltakene i sammenheng på tvers av porteføljen

En vanlig feil er å vurdere tiltak bygg for bygg, uten å sammenligne dem opp mot hverandre. Da er det fort gjort å prioritere et middels godt tiltak i ett bygg, fremfor et langt bedre tiltak i et annet. Når du løfter blikket og sammenligner tiltak på tvers av hele porteføljen, blir det lettere å se:

• hvor pengene gir mest verdi

• hvilke bygg som bør tas først

• hvilke tiltak som kan vente

Det er ofte her de beste prioriteringene blir tydelige.

De beste prioriterer ikke bare bygg – de prioriterer tiltak

De som lykkes best med energitiltak i porteføljen, spør ikke bare:

Hvilket bygg bør vi starte med?

De spør heller:

Hvilke tiltak gir best resultater – uansett hvilket bygg de tilhører?

Det gir et bedre beslutningsgrunnlag. For i praksis er det ikke nødvendigvis ett bygg som bør prioriteres først. Det kan like gjerne være noen konkrete tiltak i ulike bygg som samlet sett gir langt bedre resultater enn å starte tungt i ett enkelt bygg. Det er denne typen oversikt som gjør prioriteringene enklere og bedre.

Hvordan få oversikt i praksis

Utfordringen for mange er ikke mangel på tiltak, men mangel på oversikt. Når du sitter med flere energikartlegginger i en portefølje, blir det fort vanskelig å se:

• hvilke tiltak som bør prioriteres først

• hvor inntjeningstiden er kortest

• hvor avkastningen er best

• hvilke tiltak som gir størst reduksjon i kWh per år

I GreenSight kan du samle tiltak fra ulike bygg og sammenligne dem direkte. Du kan blant annet sortere tiltak etter:

• inntjeningstid

• avkastning per krone

• redusert kWh per år

I tillegg kan du bruke GreenSight til å få et tydeligere bilde av om et høyt energiforbruk skyldes selve driften eller om det er utstyret som ikke fungerer optimalt. Det gjør det lettere å vurdere om et tiltak faktisk bør prioriteres – eller om det først og fremst er driften som må forbedres.

Det gjør det enklere å løfte blikket fra enkeltbygg og heller prioritere tiltak ut fra hva som faktisk gir mest verdi på tvers av porteføljen. Det gjør det også enklere å gå fra mange separate rapporter til ett mer sammenlignbart beslutningsgrunnlag.

Riktig prioritering starter med å sammenligne tiltak på tvers av porteføljen

Det er sjelden mangel på forslag som er utfordringen. Det som er vanskelig, er å vite hvilke tiltak som bør tas først. Når byggene allerede driftes godt, blir neste steg å prioritere investeringene smartere. Da holder det ikke å se på hvilket bygg som bruker mest energi, eller hvilken rapport som ligger øverst i bunken.

Du må sammenligne tiltakene opp mot hverandre. Det er først da du får et godt grunnlag for å prioritere riktig.